О ведении хозяйственной деятельности в ТСЖ "Чертановское"

Всем доброго дня!

На данной странице я постараюсь более подробно изложить увиденное мною при проведении ревизии в документах ТСЖ "Чертановское", что в свою очередь довольно важно для дальнейшего принятия решения и подписания Акта о проведении ревизии. Поэтому приготовьтесь потратить 30-40 минут на прочтение и осмысливание текста ниже.

Начну по порядку, отталкиваясь от своего отчета:

Поясню. Читаем Договор на эксплуатацию п.2.3.2 "Осуществлять .... работы (услуги) квалифицированным, обученным и аттестованным персоналом..." т.е. в данном случае мы имеем грубое нарушение условий Договора.

Предвидя возражения по поводу "подачи тепла в дом без аттестованного персонала" скажу так - собственник автомобиля НЕ ОБЯЗАН иметь водительские права, здесь ситуация ровно такая же, и даже если МОЭК "уперся рогом" то и "нивкакую" не хочет давать тепло без "корочек", то для легитимного оформления сотрудники прошедшие аттестацию должны быть сотрудниками ТСЖ, а не эксплуатирующей компании (далее УК), чего не произошло - следовательно незаконно (читай выброшенные деньги).

Поясняю. Обращаемся к нашему многострадальному Договору, п.2.3.5 "Осуществлять квалифицированный КОНТРОЛЬ за выполнением ... договорных обязательств...сторонними организациями... и выполнению прочих работ по техническому обслуживанию зданий их инженерных систем"

Все правильно, опечаток нет - настоящий, простите бред. Т.е. УК приглашает подрядчика, "вешает" его на ТСЖ и его контролирует, не неся при этом НИКАКОЙ ОТВЕТСВЕННОСТИ за произведенные работы и возможные последствия некачественного обслуживания, при этом не задумываясь о том сколько стоят услуги подрядчика, как и какими силами он их будет реализовавать, хотя в том же Договоре есть п.2.3.6 "В случае необходимости (УК обязуется - прим) по поручению Товарищества заключать договоры на выполнение разовых (периодических) работ, услуг"

Мое мнение тут однозначно - ВСЕ ДОГОВОРА НА ТО ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАКЛЮЧЕНЫ НА УК! Почему? Все просто! Это стимулирует УК на удержание подрядчиков в рамках бюджета и самое главное УК несет прямую ответсвенность за деятельность третьих лиц как за свои собственные (опять же мотивация УК).

Поясню. ТСЖ приобретает у УК УСЛУГУ, т.е. техническое обслуживание. Обратимся снова к Договору, к уже любимому п.2.3.2 "Осуществлять .... работы (услуги) квалифицированным, обученным и аттестованным персоналом обеспеченным спецодеждой, инструментами и уборочным инвентарем." Опять имеем прямое нарушение Договора.

Приведу пример для наглядности. Большинство читателей имеет авто и периодически меняет резину, так вот приходите Вы на сервис и говорите:

- А поменяйте ка мне резину.

А в ответ:

- Запросто,вот смотрите:

• колеса у вас грязные - нужно купить "керхер",
• машинку поднять надо - заодно купите домкрат,
• колеса болтами прикручены - купите гаечный ключ,
• механик работать, будет устанет - купите ему табуретку,
• ну и за услугу денег дать  - 1000 руб за колесо в самый раз!

Итог - замена резины превышает стоимость самой резины в несколько раз.

Вот точно то же самое происходит и здесь. Проедусь по каждом покупке:

1. Дрели, болгарки, перфораторы - зачем это, если речь идет об обслуживании стояковых коммуникаций?
2. Оргтехника - согласно п.2.3.3 УК ведет своими силами бухучет и статистику, как УК это будет делать - мне лично, простите, до фонаря, это проблемы УК и ее качественного исполнения услуг, а какие программы они используют и какие компьютеры или счеты - неважно.
3. Техника для уборки территории - поверьте, на балансе она не нужна, т.к. затраты на ГСМ, ТО и ремонты целиком ложатся на ТСЖ, а работает на этой технике... Правильно! УК без ответственности, т.е. любая поломка или кончина данного устройства целиком и полностью рублем ляжет на жителей, а не станет проблемой для УК.
4. Мебель - тоже тема интересная. Для чего покупалась мебель? Правильно! Чтобы на ней работать. Внимание вопрос, кто на ней работает? Догадались? - УК. Т.е. проблему обеспечения рабочих мест нормальными условиями труда опять же решена за счет ТСЖ!

Как итог - поздравляю, мы с Вами стали соинвесторами маленького бизнеса по управлению недвижимостью. Т.е. вместо того, чтобы из этих средств создать фонд капвложений на улучшение здания ТСЖ проинвестировало УК, причем как красиво! УК дала в долг ТСЖ денег, для того, чтобы ТСЖ купило для УК все необходимо для ее пребывания на объекте! Нет слов...

Резюмируя вышесказанное выдаю конкретное решение - УК приобретает у ТСЖ все это хозяйство по начальной стоимости, а это 4 сотни тысяч...

Отдельно хотел остановиться на договорах, особенно крупных, на которые подрядчики были найдены "с бухты-барахты", именно такое впечатление складывается от просмотра смет.

Что хочется выделить. ВСЕ договора имеют явно договорные цены (прям "туфтология"), т.е. сметы подгонялись под стоимость договора, т.к. я не встречал 16А автоматов по 850 рублей за штуку, он должен быть как минимум позолоченным (смета видеонаблюдение).

Также мне до сих пор не ясно (я не получил внятного ответа ни от кого из УК) как сложилось ценообразование при согласовании кондиционеров, как с подрядчиком там и с жильцами. Откуда родились цифры в платежках? Также в связи с упрощением согласования как решился вопрос об окончательном платеже? Это явный форс-мажор и платить тут не стоит - 100%. Причин несколько, назову главную - завышенная стоимость.

Стоимость согласования кондея находилась в рамках 60 - 100 т. руб для физлица, скажите мне, что меняется если квартира не одна а 250? Правильно, эскиз фасада, колористический паспорт, сколько это стоит на рынке? 300-500 т. руб (с согласованием), а то и дешевле. Стоимость Договора, если не ошибаюсь (пишу по памяти) 1,1 млн. руб... В воздухе подозрительно запахло...откатом. Опять же поворюсь, это мои мысли вслух, которые по моему же мнению необходимо донести до всех заинтересованных в успешном проживании по данному адресу.

Что необходимо предпринять - проводить нормальный тендер, те кто хотят работать не только предоставят сведения об учредителях, но и баланс с отметками налоговой принесут, что они нормальная фирма, а имея 3-4 адекватных предложения всегда можно сделать правильный выбор, который будет похож на работу, а не сбор дани.

Читаю Договор и лыбюсь кажды раз. Итак, вкратце суть вопроса:

Случись "че" у ТСЖ - ТСЖ платит УК 0,1% от суммы за КАЖДЫЙ ДЕНЬ ПРОСРОЧКИ, т.е. задерживает ТСЖ оплату ТО для УК на 5 дней и ТСЖ должно еще доплатить 100$ - достойная мотивация.

Случись "че" у УК - ТСЖ может потребовать уменьшения цены за ТО, но только на следующий месяц и только (практически) через суд.

Как Договор? Нравится? Даааааа, кстати, разорвать его можно только уведомив сторону за 6 (ШЕСТЬ) месяцев!!!!

Конкретное решение - Договор в топку, берем обычный договор ДЕЗа, он и то честнее и в санкциях и в подходе!

Быстренько пробежимся по ФОТ (фонд оплаты труда):

Должность, ставка

Управляющий, 1 - присутсвует 3 раза в неделю, при несложном подсчете 3х8х4=96ч при 168ч полной занятости - ставка должна быть 0,57 (24 т.р. из бюджета в минус).

Бухгалтер, 0,75 - песня та же (5 т.р. в минус), кстати сдача баланса упрощенки на аутсорсинге стоит от 2 до 10 т.р., поэтому заложенные 30 - перебор.

Инженер, 1- пока не совсем понимаю зачем он нужен при наличии электрика и сантехника, шоб 3-м был? Ыхыхы, можно было бы посмеяться, если было бы не так грустно. На самом деле видет его только 1 раз. На мой взгляд не нужен или ставить в период отсутсвия управляющего (минус 25-44 тыс руб)

Слесарь-сантехник, 1,5 - как в знаменитом мультфильме - "полтора землекопа"! Ставку уровнять до 1 (минус 13 т руб)

Консъержей и дворников не трогаю - фиг с ними, интересно другое - охрана! Зачем нужна охрана при наличии консъержей??? Учитывая, что это не охрана, а сторож и функция у него не предотвратить ЧП, а уведомить кого надо. Это опять же задвоение расходов.

ИТАК, при точно подогнанной штатке - до 86 т.р уменьшение на ФОТ.

Глядя на налоговую ставку, возьму на себя смелость предположить, что услуги УК включают в себя НДС. Запомните этот момент, мы к нему еще обратимся.

Много интересного в них понаписано и кое-что "не вяжется", по порядку:

1. содержание придомовой территории - 2,43 руб. Согласно пункта 2.1.1 где есть сслыка на методику МДК 2-03.2003 вполне ясно сказано, что сие входит в ТО, которое по 22 руб с м2. В этом можно убедится и порыскав в постановлениях правительства о тарифах.
2. охрана - 3,25, как я уже отмечал выше, "либо пиво, либо водка", но на мой взгляд от подобного задвоения эффективность еще ни разу не возрастала.
3. непонятно, почему считаем в квитанции по "человекам" за воду, когда у всех стоят счетчики? Ответ очевиден - счетчики не введены в эксплуатацию, НО кто кроме меня и УК об этом знает? Может быть стоит уведомить перед началом строительных работ о необходимости ввести счетчики в эксплуатацию, а не вписывать 3-5 рабочих как жильцов в квиток и фигачить с них по тарифам "по трубе"? Или я не прав?

Что имеем в конечном итоге. Некий "хаос" удобный УК, об этом свидетельствует и видимо составленный наспех Договор и общее ведение дел, т.е. когда удобны опираемся на госрасценки и постановления, когда удобно включаем коммерцию. Должно быть либо так, либо так, а не "мухи с котлетами", коротые надо постоянно отделять друг от друга.

Теперь вспомним нашу пометочку про НДС. Т.е. достаточно принять линейный персонал в штат ТСЖ и мы тут же получаем снижение стоимости ТО на 18(НДС)+7(Рентабельность УК)=25%, а учитывая корректировки по штатке и все 30%. А теперь представьте, что вы платите за квартиру на треть меньше без изменения качества обслуживания, а? Каково? И ведь это объективная точка зрения, без фокусов.

Поэтому, прежде чем подписывать АКТ ревизии, который составлен настолько плавно, что все что я указал в отчете просто погасло (УК даже несправедливо на себя наехало, мол расходники за счет ТСЖ, да вот это то как раз правильно, остальное - нет), осмыслите и подумайте, готовы ли Вы содержать, точнее быть инвестором без обязательств компании, которая пока ничем Вас не удивила, а может быть даже расстроила.

На нашей последней встрече мы договаривались, что УК начнет поиск арендаторов на полуподвальные помещения, насколько я понял в этом вопросе движения нет и все опять уперлось в деньги, хотя есть туча бесплатных ресурсов где можно найти арендаторов. Ну это так отступление.

Главный смысл всего вышеописанного. Есть 2 направления для дальнейшего движения:

1. Расставаться с УК и делать все самим.
2. Сотрудничать с УК на взаимовыгодных условиях.

Вот над этим и стоит серьезно подумать. И что бы там не говорили, чем бы не пугали у ТСЖ сейчас есть все для своей независимости, поэтому либо эта независимость становится 100%-й, либо 100%-зависимость от УК, но этого не стоит опасаться поскольку в Москве много УК, которые готовы прийти на объект со своими ресурсами и персоналом, причем со снижением в стоимости ТО.

Михаил Журавлев

12.05.2011 г.